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SIMULATEURS

À la fin des années 90, la financiarisation de l'immobilier portée par les investisseurs anglophones, à mener au développement de nouvelles approches financières dans la gestion des actifs. L'immobilier devient une classe d'actifs "dite alternative" permettant aux investisseurs de diversifier les risques de leurs portefeuilles. L’investissement immobilier est dès lors analysé comme une somme de revenus locatifs nets actualisés.

Cette évolution a engendré l'apparition de terminologies financières appliquées à l'immobilier. Nous vous proposons un glossaire afin de comprendre les termes fréquemment utilisés.

LEXIQUE

Taux de rendement

Il exprime le rapport existant entre le revenu locatif de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur. Ce capital correspond à la fois au prix d’acquisition qui est versé au vendeur ainsi qu’aux frais d’acquisition représentés par les droits de mutation, les honoraires de notair et les éventuels travaux. Le taux de rendement concerne donc une valeur dite “acte en main".

Taux de capitalisation

Le taux de capitalisation traduit le rendement (généralement brut) du point de vue du propriétaire et se place généralement dans l’optique d’un exercice courant de gestion. Le taux de capitalisation exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu annuel de l’immeuble et sa valeur vénale, hors frais d’acquisition.

Taux d'actualisation

Le taux d’actualisation qui permet de mettre en valeur actuelle des flux futurs. Ce taux d’actualisation est utilisé dans le cadre de la méthode d'évaluation par actualisation des flux (dite du Discounted cash-flow).

Taux de rendement interne - TRI

Le TRI représente la rémunération globale des capitaux investis sur une période de temps déterminée. Il exprime la rentabilité moyenne de l’ensemble des capitaux investis dans un placement sur cette période. Il est utilisé pour apprécier la performance d’un placement immobilier. Il synthétise à la fois le rendement généré par la somme des revenus nets actualisée du placement sur la période et la plus ou moins-value réalisée entre le montant de l’investissement de départ et le produit de la revente à la fin de la période.

Valeur actuelle nette - VAN

Elle correspond à la somme des flux de trésorerie futurs actualisés au taux reflétant le niveau de risque du projet. Aide décisionnelle pour choisir les projets dans lesquels investir, elle permet de déterminer la rentabilité d'un projet.

Discounted Cash Flows - DCF

Méthode de calcul de la valeur de l'actif en fonction de sa capacité à dégager des revenus locatifs à chaque période et de sa valeur de revente actualisée. Un DCF est souvent présenté sous forme de business plan sur 10 ans.

Business Plan

Élément fondamental dans la structuration d'un projet, il détaille l'ensemble de la stratégie définie et intègre les objectifs court, moyen et long terme en fonction des prévisions économiques.

Valeur locative de marché - VLM

La valeur locative de marché est la valeur du loyer théorique que pourrait générer un bien s’il était loué à des conditions et clauses usuelles. La valeur locative de marché prend en compte la catégorie du bien, sa surface, son état et aussi l’emplacement géographique de ce dernier dans le contexte économique actuelle.

Loan to value - LTV

Le ratio Loan to Value (LTV) est calculé en prenant le montant du prêt et en le divisant par la valeur du bien. Ce ratio indique à combien de pourcent le bien immobilier est financé par la banque. On parle de LTC lorsqu'on ajoute tous les frais d'acquisition à la valeur de l'actif.

Capital Expenditure - CAPEX

Traduit par "dépenses d'investissement", c'est le capital utilisé pour créer une valeur positive sur le long terme, au travers d'important travaux par exemple.

Operating expenditure - OPEX

Traduit par "dépenses d'exploitation" elles correspondent aux charges courantes pour assurer la gestion et l'entretien courant d'un actif.

Foncière

Une foncière est une entreprise qui détient un parc immobilier en vue de le valoriser. Cette société constitue et fait fructifier un portefeuille immobilier en le louant ou en l’exploitant. Elle peut être privée ou ouverte au grand public.

Société civile immobilière - SCI

La SCI est une structure juridique constituée a minima de deux associés qui permet de détenir et de gérer un patrimoine immobilier.

Organisme de Placement Collectif Immobilier - OPCI

Un OPCI est un placement collectif non coté en bourse. Créé et géré par une société de gestion, il réunit l’épargne d’un grand nombre d’investisseurs pour le placer dans l’immobilier locatif. Un OPCI composé majoritairement d’actifs immobiliers et de quelques actifs financiers. Les OPCIs peuvent être diversifiés ou dédié à une typologie d'actifs (résidentiels, bureaux, commerces, locaux d'activités...)

Sociétés de placements immobilier - SPCI

Les SCPI sont des sociétés non cotées en bourse qui ont pour objet exclusif d’investir l’épargne collectée auprès d’un grand nombre d’investisseurs dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier dédié à la location.

Sociétés d'investissement cotées - SIIC

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) permettent d’investir à la fois en bourse et dans l’immobilier. Elles ont pour objet l’acquisition, la construction et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. La valeur des SIIC, peut subir de fortes variations à cause de leur volatilité.